• Le PTZ Plus
• La taxe foncière et la taxe d'habitation
• Les droits de mutation
• La fiscalité des plus-values
• La transmission de patrimoine
• L'ISF : enfin l'indexation
• Le dispositif De Robien dans l'ancien
• La TVA sur les travaux
• Dispositif Scellier-Carrez

Le PTZ Plus ou PTZ +   

C’est la nouvelle arme du Gouvernement pour aider les Français à devenir propriétaires de leur résidence principale : le PTZ Plus ou PTZ +, nouvelle mouture du nouveau prêt à taux zéro mis en place en 2005 après le lancement du prêt à taux zéro de 1995. A lui seul, le PTZ Plus ou PTZ + va remplacer à partir du 1er janvier 2011 à la fois le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt (ou crédit d’impôt TEPA), le Pass Foncier et les majorations du prêt à taux zéro dans neuf. Le secrétariat d’Etat au Logement et à l’Urbanisme estime ainsi que le PTZ Plus ou PTZ + devrait bénéficier à environ 380 000 acquéreurs contre 200 000 à 250 000 pour le prêt à taux zéro actuel.

Le PTZ + ou PTZ Plus sera universel, c’est-à-dire accessible à tous les candidats à l’achat sans conditions de revenus, mais il sera réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire que l’emprunteur ne devra pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’offre de prêt. Le PTZ + ou PTZ concernera aussi bien l’acquisition d’un bien neuf qu’ancien.

Le montant du PTZ + ou PTZ Plus sera calculé en fonction de trois critères : la localisation géographique du bien, son caractère neuf ou ancien et sa performance énergétique. Dans le neuf, le montant de prêt sera plus élevé pour les logements BBC (Bâtiment Basse Consommation) et que pour les logements non BBC ; dans l’ancien, tout dépendra du diagnostic de performance énergétique : les acquéreurs des logements étiquetés A, B, C et D bénéficieront d’un montant de prêt doublé par rapport à ceux des logements évalués E, F ou G. Un bonus de 5 % sera accordé aux ménages qui achètent un logement HLM. Le montant du prêt accordé sera égal à un pourcentage défini par la zone géographique, le nombre de personnes dans le ménage et la qualité énergétique du logement multiplié par le montant plafond des opérations, déterminé par la zone géographique, le nombre de personnes dans le ménage et la qualité énergétique du logement.

PTZ Plus ancien

PTZ + ANCIEN	Performance énergétique = A, B, C ou D	Performance énergétique = E, F ou G
Toutes zones	20 %	10 %

Plafonds des opérations	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1 personne	124 000	93 000	86 000	79 000
2 personnes	174 000	130 000	120 000	111 000
3 personnes	211 000	158 000	146 000	134 000
4 personnes	248 000	186 000	172 000	158 000
5 personnes et +	285 000	214 000	198 000	182 000

Montant du PTZ Plus

A, B, C ou D	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1 personne	24 800	18 600	17 200	15 800
2 personnes	34 800	26 000	24 000	22 200
3 personnes	42 200	31 600	29 200	26 800
4 personnes	49 600	37 200	34 400	31 600
5 personnes et +	57 000	42 800	39 600	36 400

E, F ou G	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1 personne	12 400	9 300	8 600	7 900
2 personnes	17 400	13 000	12 000	11 100
3 personnes	21 100	15 800	14 600	13 400
4 personnes	24 800	18 600	17 200	15 800
5 personnes et +	28 500	21 400	21 400	18 200

PTZ Plus neuf

	NEUF BBC	NEUF non BBC
Zone A	40 %	30 %
Zone B1	35 %	25 %
Zone B2	30 %	20 %
Zone C	20 %	15 %

Plafonds des opérations	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1 personne	156 000	117 000	86 000	79 000
2 personnes	218 000	164 000	120 000	111 000
3 personnes	265 000	199 000	146 000	134 000
4 personnes	312 000	234 000	172 000	158 600
5 personnes et +	359 000	269 000	198 000	182 000

Montant du PTZ Plus

NEUF BBC	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1 personne	62 400	40 950	25 800	15 800
2 personnes	87 200	57 400	36 000	22 200
3 personnes	106 000	69 650	43 800	26 800
4 personnes	124 800	81 900	51 600	31 600
5 personnes et +	143 600	94 150	59 400	36 400

NEUF non BBC	Zone A	Zone B1	Zone B2	Zone C
1 personne	46 800	29 250	17 200	11 850
2 personnes	65 400	41 000	24 000	16 650
3 personnes	79 500	49 750	29 200	20 100
4 personnes	93 600	58 500	34 400	23 700
5 personnes et +	107 700	67 250	39 600	27 300

Le remboursement du PTZ + ou PTZ Plus sera échelonné jusqu’à 30 ans, le différé de remboursement étant calculé en fonction des revenus du ménage et auquel sera appliqué un quotient familial. Plus l’accédant est modeste, plus la durée de remboursement possible est importante : elle varie de 5 ans pour les ménages les plus aisés à 30 ans pour les ménages les plus modestes. 10 « tranches » de revenus sont définies au lieu de 5, pour lisser la diminution des durées et éviter les effets de seuils. Par ailleurs, ces tranches prennent en compte la composition de la famille (ce qui n’était pas le cas pour l’ancien PTZ).

Pour savoir si vous pouvez bénéficier du PTZ + ou PTZ Plus, le secrétariat d’Etat au Logement et à l’Urbanisme a mis en place un simulateur en ligne sur son site : en 7 questions, la calculette vous indique le montant de prêt auquel vous avez droit ainsi que la durée d’amortissement et le délai de différé dont vous pouvez bénéficier pour rembourser ce prêt sans intérêt. Les possesseurs de smartphone ou d’Iphone peuvent également télécharger l’application dédiée sur leur téléphone portable, sachant pour l’anecdote qu’il s’agit là de la première application de ce genre proposée par le Gouvernement.

La taxe foncière et la taxe d'habitation   

La taxe foncière   

Cette contribution est destinée à l'ensemble des collectivités locales (communes, groupements de communes, départements et régions), et s'applique au bien lui-même ainsi qu'aux installations annexes.

Lors d'une cession, elle est due pour l'année entière par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition.

Il est toutefois possible de convenir d'un partage prorata temporis entre le vendeur et l'acheteur dans le compromis de vente. Attention, une telle convention n'est en rien opposable à l'administration fiscale.

--> Exonération temporaire de deux ans   

Les biens concernés sont :

• les constructions nouvelles, les reconstructions (ou additions de construction) à usage d'habitation, que ce soit principale ou secondaire
• les bâtiments ruraux transformés en des locaux d'habitation

L'exonération porte sur deux années civiles commençant le 1er janvier qui suit l'achèvement des travaux.

--> Exonération temporaire de dix ans   

Les biens concernés sont les constructions nouvelles, les reconstructions (ou additions de construction) à usage d'habitation principale, ainsi que certains logements loués à titre d'habitation principale, sous réserve d'avoir été financés à plus de 50% par un prêt aidé par l'Etat (PAP).

--> Exonération temporaire de quinze ans   

Les biens, à usage locatif, doivent avoir été financés à plus de 50% par un PLA, PLA-TS, PLA-LM, PLA-I, PLUS, PLS, PPLS, et soumis à un taux réduit de TVA.

--> Exonération totale   

Une exonération totale de la taxe d'habitation sur la résidence principale peut être accordée sous conditions d'âge, de ressources, de cohabitation, et aux personnes bénéficiant de certaines allocations (Allocation supplémentaire, Allocation aux adultes handicapés).

--> Dégrèvements   

Certains dégrèvements sont prévus :

• pour les personnes de 65 à 75 ans, sous conditions de ressources et de cohabitation
• en cas de vacance d'un bien destiné à la location, si celle-ci n'est pas volontaire et excède trois mois

La taxe d'habitation   

Elle est perçue par les mêmes collectivités locales que la taxe foncière, et concerne toutes les personnes occupant un logement à quelque titre que ce soit, propriétaires, locataires et aussi les occupants à titre gratuit.

La taxe d'habitation est due pour l'année entière par l'occupant au 1er janvier de l'année d'imposition.

Cette taxe fait, davantage encore que la taxe foncière, l'objet de nombreux abattements, dégrèvements et exonérations. Selon un récent rapport du Sénat, au plan national seulement 50% des contribuables paient leur taxe d'habitation en totalité.

--> Abattement général à la base   

Il peut être décidé par les collectivités locales. Il est de 5%, 10% ou 15%.

--> Abattement pour personnes de condition modeste   

Il peut être décidé par les collectivités locales. Il est de 5%, 10% ou 15%, et accordé sous conditions de ressources et de valeur locative de l'habitation.

--> Abattement pour personnes à charge   

Il est fixé par la loi à :

• 10% pour chacune des deux premières personnes à charge
• 15% pour chaque personne à charge au-delà

--> Plafonnement en fonction du revenu   

Le plafond est fixé à 4,3% du revenu fiscal de référence, diminué d'un abattement.

--> Exonération totale   

En bénéficient :

• les personnes de plus de 60 ans
• les personnes bénéficiant de certaines allocations (Allocation supplémentaire, Allocation aux adultes handicapés)
• les personnes invalides ou infirmes ne pouvant vivre de leur travail
• les veufs ou veuves, sous condition de ressources, de patrimoine, et de cohabitation

--> Dégrèvement pour les bénéficiaires du RMI   

Les bénéficiaires du RMI sont exemptés de la taxe d'habitation sous condition de cohabitation. Le dégrèvement est maintenu l'année qui suit la sortie du dispositif RMI.

Les droits de mutation   

--> Logements anciens   

Sont concernés ici les logements achevés depuis plus de cinq ans, ou ayant fait dans les cinq ans de leur achèvement l'objet d'une vente à une personne autre qu'un marchand de bien ainsi que les terrains à bâtir lorsqu'ils sont destinés par des particuliers à la construction d'habitation. Les droits de mutation sont exigibles lors de la signature de l'acte authentique. Ils sont calculés sur l'assiette du prix de vente - ou de la valeur vénale du bien si le prix de vente est sous évalué - et payés par l'acquéreur.

Elles se décomposent en :

• une taxe départementale de 3,8%, pouvant être réduite à un plancher de 1,2% par le conseil général, elle-même augmentée d'un prélèvement de 2,37% sur son montant au bénéfice de l'administration fiscale pour frais d'assiette et de recouvrement
• une taxe communale de 1,2%, pouvant être réduite à 0,5% sur délibération du conseil municipal

Les mêmes droits concernent également les garages et parkings.

--> Logements neufs   

Il s'agit de logements :

• en cours de construction
• terminés, et dont la construction est achevée depuis moins de cinq ans, et qui n'ont pas été vendus depuis leur achèvement à une personne autre qu'un marchand de bien.

Loi de finance rectificative pour 2010.

I. Traitement des avant-contrats antérieurs au 11 mars 2010 donnant lieu à cession par acte authentique postérieurement à cette date.

1. Les cessions de biens immobiliers sont le plus souvent précédées d'un avant-contrat (promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, vente sous seing privé) par lequel les parties conviennent d'un prix de cession qui tient compte de la fiscalité applicable à l'opération, qu'il en soit fait explicitement mention, ou non, dans l'avant-contrat.

2. Dès lors que les règles applicables en matière de TVA à la livraison d'un bien immeuble sont celles en vigueur à la date du transfert du pouvoir de disposer de la chose comme un propriétaire, soit généralement au moment de l'acte notarié, les changements des règles fiscales applicables à l'opération entre la date de conclusion de l'avant-contrat et celle à laquelle est dressé l'acte authentique peuvent emporter une modification des coûts supportés par les parties.

3. Afin de ne pas remettre en cause l'équilibre économique résultant de ces avant-contrats, il est admis que lorsque la cession doit être réalisée par acte authentique, l'opération puisse demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l'avant-contrat si celle-ci est antérieure à l'entrée en vigueur du texte 1, quand bien même d'éventuelles conditions suspensives sont levées après cette entrée en vigueur.

4. Les parties pourront néanmoins se prévaloir des dispositions adoptées depuis la conclusion de l'avant-contrat.

5. Ces règles s'appliquent également aux indemnités de toutes nature visées au 1er alinéa du a du I du 7 du 7° de l'article 257 du CGI dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 du 9 mars 2010.

6. Il en est de même pour les opérations réalisées en matière de logement social. Ainsi :

-s'agissant des contrats de location-accession mentionnés au 4 du I de l'article 278 sexies nouveau du CGI et signés avant l'entrée en vigueur de l'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 précitée, il est admis que le bénéfice des dispositions antérieures s'applique au prix de vente du logement quand celui-ci a été fixé dans le contrat et que la cession intervient dans les cinq ans qui suivent l'achèvement ;

-s'agissant des opérations d'accession à la propriété assortie d'un prêt à remboursement différé mentionné au 9 du I de l'article 278 sexies nouveau du CGI, il est admis qu'elles puissent demeurer sous le bénéfice des dispositions de l'article 52 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement contre l'exclusion qui prévoit l'application du taux réduit aux travaux de construction de logement réalisés dans le cadre de l'aide Pass Foncier à condition que la décision d'octroi du Pass Foncier établie par l'associé collecteur de l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL) ait été signée par l'accédant avant l'entrée en vigueur de l'article 16 déjà cité.

7. Exemples :

- Cession d'un terrain à bâtir au profit d'un particulier par un cédant ayant opéré la déduction de la TVA acquittée par son vendeur au moment de l'acquisition initiale

- Deuxième cession d'un immeuble neuf dans les cinq ans de son achèvement :

- Cession d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans :

- Cessions de terrains non à bâtir :

II. Terrains acquis sous le régime révolu de la TVA immobilière par un acquéreur ayant exercé la déduction de la TVA autoliquidée et revendus à un particulier après le 10 mars 2010.

8. Les acquisitions de terrains à bâtir réalisées avant le 11 mars 2010 et à l'occasion desquelles un acquéreur avait pris un engagement de construire, ont été soumises à la TVA, l'acquéreur ayant autoliquidé la taxe toutes les fois que le terrain entrait dans le champ de la TVA immobilière pour la première fois et que son vendeur n'avait pas pris la position de redevable.

9. Les terrains à bâtir acquis selon ces modalités et revendus à des particuliers étaient soumis à la TVA sur la marge.

10. Les cessions de terrains à bâtir effectuées par des assujettis dans le cadre de leur activité économique entrent désormais dans le champ d'application de la TVA (CGI, art. 257-I-2-1°) quelle que soit la qualité de l'acquéreur.

11. La taxe est désormais assise soit sur le prix de vente total lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition antérieure pour le cédant, soit sur la marge lorsque cette acquisition n'avait pas ouvert droit à déduction (CGI, art. 268).

12. La revente après le 10 mars 2010 d'un terrain à bâtir par un assujetti (lotisseur, aménageur notamment) qui avait fait l'objet d'une autoliquidation de la TVA par le cédant au moment de son acquisition réalisée dans les conditions décrites ci-dessus est réputée ne pas avoir ouvert droit à déduction. La revente de ce terrain à un particulier, dès lors qu'il répond aux caractéristiques de constructibilité conduisant à la qualifier de terrain à bâtir, est par conséquent taxée de plein droit sur la marge réalisée par le cédant selon les modalités résultant du dispositif désormais applicable.

1 Pour les avant-contrats qui n'auraient pas acquis date certaine au 10 mars 2010 (quand ils n'ont pas été présentés à la formalité de l'enregistrement notamment), la preuve que l'acte a bien été conclu avant l'entrée en vigueur du texte, pourra être apportée par tous moyens (ainsi quand l'accord des parties sur la chose et sur le prix a été signé en présence d'un professionnel agissant dans l'exercice d'une activité immobilière règlementée).

2 Sauf engagement pris par l'acquéreur en application des articles 1115 ou 1594 0-G du CGI.

Annexe : les nouvelles règles applicables aux opérations immobilières en matière de TVA et droits d'enregistrement (DMTO) à compter du 11 mars 2010

Afficher le tableau

La fiscalité des plus-values   

Il s'agit ici de la taxation des plus-values immobilières réalisés par les particuliers.

Depuis la promulgation de la loi de finances 2004, les nouvelles dispositions que nous avions présentées à l'automne 2003 sont entrées en vigueur. Elles représentent des avantages très nets pour la plupart des contribuables.

Lorsque la vente d'un bien immobilier concrétise une plus-value, la situation fiscale de celle-ci varie selon les cas.

Les exonérations   

--> Les biens exonérés   

La plus-value réalisée est exonérée si :

• les biens vendus (ou la quote-part en cas d'indivision) n'excèdent pas une valeur de 15000€ (nouveauté depuis 2004, le seuil était auparavant à 4600€)
• elle porte sur la vente de la résidence principale à condition que le bien constitue la résidence habituelle du cédant au moment de la vente
• le bien concerné est possédé depuis plus de 15ans. Dès la 5ème année, un abattement annuel de 10% de la plus-value sera appliqué pour compenser la suppression du coefficient d'érosion monétaire utilisé antérieurement. (Cette durée, antérieurement fixée à 22 ans a été réduite par la loi de finances 2004)

--> Les personnes exonérées   

Certaines personnes voient leurs plus-values immobilières exonérées, dans le cas suivant :

• les personnes titulaires d'une pension vieillesse et non assujettis à l'impôt sur le revenu (ou dont l'impôt se situe en deçà du seuil de mise en recouvrement)
• la valeur du patrimoine immobilier familial n'excède pas 61000€, augmentés de 15250€ par enfant à charge à partir du troisième, cette valeur étant entendue y compris le bien cédé

--> Les opérations exonérées   

Certaines plus-values immobilières sont exonérées :

• les opérations de remembrement ou assimilées réalisées en conformité avec les procédures réglementaires et sans intention spéculative
• lors d'expropriation pour cause d'utilité publique, à condition que les fonds soient réemployés pour l'achat de biens de même nature ou pour la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un immeuble. Si les fonds ne sont réemployés que partiellement, seule la part réemployée est exonérée

La taxation des plus-values   

Les plus-values immobilières sont taxées au taux proportionnel de 16%, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (11% aujourd'hui).

Depuis l'entrée en vigueur de la loi de finances 2004, les plus values immobilières sont soumises à un régime de taxation forfaitaire similaire à celui des plus-values sur valeurs mobilières : une taxation de 16%, à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux, soit au total 27%.

--> Abattements possibles   

L'ensemble des plus-values fait l'objet d'abattements de trois types :

• Il est désormais possible de déduire du prix de vente les droits de donation ou de succession éventuellement payés antérieurement sur le bien vendu
• à condition de détenir un bien immobilier depuis plus de cinq ans, il est maintenant possible pour calculer la plus-value, d'ajouter forfaitairement 15% au prix d'acquisition, et ceci sans avoir à justifier du montant, ni même de la réalité des travaux
• l'abattement fixe de 1000 €

La loi de finances 2004 a instauré le forfait de 15% pour travaux, encore une avancée fort intéressante pour les propriétaires.

La transmission de patrimoine   

La fiscalité sur la transmission du patrimoine a également été sensiblement remaniée par la loi dite "TEPA" du 21 août 2007. Ces mesures s'ajoutent à celles prises récemment afin de tenir compte de l'allongement de l'espérance de vie.

Il est possible désormais de transmettre tout ou partie de son patrimoine, en bénéficiant d'une franchise de droits, renouvelable tous les six ans (dix ans antérieurement) :

• de 150000 € entre parents et enfants (50000 € antérieurement)
• de 30000 € entre grands-parents et petits-enfants
• de 76000 € entre époux
• de 76000 € (57000 € antérieurement) également entre personnes liées par un PACS depuis plus de deux années civiles entières

En cas de démembrement (donations avec réserve d'usufruit), un nouveau barème s'applique, qui réévalue sensiblement l'usufruit pour tenir compte de l'espérance de vie actuelle :

Age de l'usufruitier	% de l'usufruit	% de la nue-propriété
- de 21 ans	90	10
21 ans révolus	80	20
31 ans révolus	70	30
41 ans révolus	60	40
51 ans révolus	50	50
61 ans révolus	40	60
71 ans révolus	30	70
81 ans révolus	20	80
Plus de 91 ans	10	90

En contrepartie, la réduction sur les droits de transmission de la nue-propriété passe de 50% à 30% lorsque le donateur a moins de 65 ans, et de 30% à 10% lorsqu'il a mois de 75 ans.

L'ISF : enfin l'indexation   

De bonnes nouvelles pour les assujettis ! le barème de l'ISF est désormais indexé sur l'indice INSEE de l'inflation, et ce depuis 2005. Nous avons attendu la publication effective de la loi de finances 2007 pour mettre à jour le barème qui suit.

Rappelons que le précédent système était inchangé depuis 1998, ce qui revenait de facto à un alourdissement régulier, notamment en raison de la forte poussée des prix de l'immobilier.

L'abattement sur la résidence principale vient d'être porté de 20% à 30% afin de tenir davantage compte du renchérissement de l'immobilier.

D'autres bonnes nouvelles pour les assujettis se situent du côté des biens professionnels (augmentation du seuil d'exonération, exonération des parts ou actions de PME, exonération de la moitié de la valeur des titres contre un engagement de détention d'au moins 6 ans).

ISF : barème 2011   

Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine au 01-01-2011	Tarif applicable
N'excédant pas 800000€	0,00 %
Comprise entre 800000 et 1310000€	0,55 %
Comprise entre 1310000 et 2570000€	0,75 %
Comprise entre 2570000 et 4040000€	1,00 %
Comprise entre 4040000 et 7710000€	1,30 %
Comprise entre 7710000 et 16790000€	1,65 %
Supérieure à 16790000€	1,80 %

Le dispositif De Robien dans l'ancien   

La loi de Robien succède à la loi Besson pour proposer des conditions fiscales favorables aux acheteurs de biens immobiliers destinés à la location. Jusqu'à maintenant, seule l'acquisition de biens neufs était concernée.

Depuis le 1er janvier 2004, le dispositif de Robien s'étend aux biens anciens à réhabiliter (Décret N° 2003-1219 du 19 décembre 2003).

L'amortissement d'un bien ancien devient possible à condition :

• que le logement constitue la résidence principale du locataire pendant au moins neuf ans
• que les loyers perçus n'excèdent pas 19,89 € mensuels le mètre carré dans la zone A (Ile-de-France, Côte d'Azur, rives du Léman),13,82 € le mètre carré dans la zone B (villes de plus de 50 000 habitants, et certaines communes de la lointaine agglomération parisienne, ainsi que de zones frontalières ou littorales), 9,94 € dans le reste du territoire

Il s'agit d'un relèvement très important par rapport aux plafonds de la loi Besson.

Par ailleurs, les plafonds de revenus des locataires disparaissent, et il devient possible de louer le bien à un membre de sa famille à condition qu'il ne fasse pas partie du même foyer fiscal.

Ce dispositif présente un aspect rétroactif puisse qu'il s'applique aux biens anciens à réhabiliter acquis et mis en location depuis le 3 avril 2003.

Attention toutefois, les conditions de rénovation sont complexes et strictes :

• Avant l'achat, le logement doit présenter un certain nombre de critères de non-décence parmi une liste de 13 définis par le Décret N° 2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent. Après réhabilitation, le bien doit répondre à la totalité des critères de décence
• Après la rénovation, le logement doit répondre à une liste de 12 critères de performances techniques. Au moins 6 d'entre eux doivent avoir été atteints à la suite des travaux de réhabilitation
• La situation du bien avant et après rénovation doit être constatée par un professionnel indépendant, contrôleur technique ou technicien de la construction, celui-ci ne pouvant faire partie de l'entreprise chargée de réaliser les travaux. Les honoraires de l'expert choisi pourront être ajoutés au montant des travaux

--> Logements anciens non réhabilités   

Il est possible de déduire forfaitairement 40% des revenus fonciers durant les 6 premières années de location, à condition de respecter les plafonds de revenus des locataires, maintenus dans ce cas. Les plafonds de loyer, plus faibles que pour les logements anciens réhabilités, sont de 14,4€ par mètre carré et par mois en zone A, 9,4 en zone B, et 6,8 en zone C.

La TVA sur les travaux   

Après de longues discussions début 2006, la Commission européenne a accepté la prolongation du dispositif concernant le taux réduit de TVA (5,5%) sur les travaux réalisés dans des logements achevés depuis plus de deux ans.

Dispositif Scellier-Carrez   

Ou comment payer significativement moins d'impôts et se constituer un patrimoine pour moins de 200€/mois ?

En investissant dans un logement neuf destiné à la location, vous pouvez profiter d'un nouvel outil de défiscalisation sous forme d'une réduction d'impôt : c'est le dispositif Scellier-Carrez. Simple, lisible et efficace : à condition d'en profiter en 2009 !

Bénéficier d'une réduction d'impôt en effectuant un placement dans la pierre, c'est la grande nouveauté instaurée par la loi de Finances rectificative pour 2008. En effet, alors que la déduction au titre de l'amortissement Robien ou Borloo est proportionnelle au taux d'imposition de l'investisseur, la réduction d'impôt avec la loi Scellier-Carrez est identique quelle que soit votre tranche d'imposition !

Un mécanisme simple et lisible   

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu jusqu'à 300000€. Le taux de cette réduction dépend de votre année d'acquisition : il est de 25% pour un achat réalisé en 2009 ou 2010 et de 20% pour un achat effectué en 2011 ou 2012.

La réduction maximale est alors de 75000€ pour un logement acquis dans le premier cas (2009-2010) et de 60000€ pour un logement acquis dans le deuxième (2011-2012).

Jusqu'à 8333€ d'économie par an !   

Cette réduction s'étale sur 9 ans, à part égale, ce qui représente une réduction maximale pouvant atteindre 8333€ par an. Mieux encore, au cas où cette réduction s'avérerait su-périeure à votre revenu imposable, l'excédent peut être imputé sur votre impôt sur le revenu dû au titre des six années suivantes. Enfin, vous pouvez bénéficier d'une réduction supplémentaire si la location respecte les conditions applicables au dispositif Borloo jusqu'à 15 ans.

Entre 32 et 37% de réduction d'impôt...   

Vous avez alors droit à un supplément annuel de réduction d'impôt à hauteur de 2% du prix du logement pendant 6 années supplémentaires. Ce qui porte le taux de la réduction à 37% si vous achetez en 2009 ou en 2010 ou à 32% si vous achetez en 2011 ou 2012.

Là encore, si la réduction d'impôt est supérieure à votre impôt sur le revenu, le solde peut être reporté sur le montant de l'impôt des six années suivantes.

Les conditions pour en bénéficier   

Pour profiter de cette réduction, il convient de respecter un certain nombre de critères d'exigence :

• Acheter un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012
• Après la rénovation, le logement doit répondre à une liste de 12 critères de performances techniques. Au moins 6 d'entre eux doivent avoir été atteints à la suite des travaux de réhabilitation
• Vous engager à louer pour une durée de neuf ans (la location devant prendre effet dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement de la construction). La durée de location est prolongée de 3 ou 6 ans en cas de majoration de la réduction d'impôt
• Louer ce logement nu et à titre d'habitation principale pour le locataire
• Ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal
• Respecter les plafonnements de loyers suivants : 21,02€/m² en zone A (agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois français), 14,06€/m² en zone Bl (agglomérations de plus de 250000 habitants, zones littorales et frontalières), 11,95€/m² en zone B2 (agglomérations entre 50000 et 250000 habitants). L'investisseur qui opte pour un placement à 15 ans doit respecter un plafond de loyers au m² de 16,82€ en zone A, de 11,69€ en zone Bl et de 9,56€ en zone B2
• Dans le cas de l'option 15 ans, respecter le plafond de revenus du locataire qui varie en fonction de la composition de la famille et des zones géographiques A, Bl, B2
• Acquérir un seul logement par an au titre de cette réduction

Exemple pour un pavillon 4 pièces   

• Pavillon T4 situé à Carcassonne
• Prix d'acquisition : 177300€ + Frais de Notaire : 4000€
• Loyer garanti : 650€/mois (inférieur au plafond Borloo) - Financement total 181300€ sur 22 ans
• Frais de gestion 11,20% (garantie de loyers impayés)
• Revalorisation annuelle des loyers 2%, et de l'investissement 1% - Taxe foncière équivalente à un mois de loyer
• Pour un investisseur dans une Tranche Marginale d'imposition à 14% et payant annuellement un impôt sur le revenu d'un minimum de 5800€
• Dans le cas de l'option 15 ans, respecter le plafond de revenus du locataire qui varie en fonction de la composition de la famille et des zones géographiques A, Bl, B2
• Acquérir un seul logement par an au titre de cette réduction