- Le PTZ Plus
- La taxe foncière et la taxe d'habitation
- Les droits de mutation
- La fiscalité des plus-values
- La transmission de patrimoine
- L'ISF : enfin l'indexation
- Le dispositif De Robien dans l'ancien
- La TVA sur les travaux
- Dispositif Scellier-Carrez
Le PTZ Plus ou PTZ + 
Le PTZ Plus ou PTZ + est un prêt à taux zéro mis en place en 2005 après le lancement du prêt à taux zéro de 1995. A lui seul, le PTZ Plus a remplacé, à partir du 1er janvier 2011 à la fois le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt (ou crédit d’impôt TEPA), le Pass Foncier et les majorations du prêt à taux zéro dans le neuf, son objectif étant de mieux exploiter les ressources octroyées par l'Etat pour aider les français à devenir propriétaires.
Le PTZ + est accordé :
- aux acquéreurs qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 dernières années
- pour l'achat d'une résidence principale neuve ou l'achat par ses occupants d'un logement du parc locatif social
- sous condition de ressources
Il peut être cumulé avec d'autres prêts immobiliers aidés :
- le prêt à l'accession sociale
- le prêt conventionné
- le prêt employeur
- le prêt d'épargne logement
- d'autres prêts à caractère social
Qui sont les emprunteurs concernés ?
Pour pouvoir prétendre au PTZ Plus, il est indispensable qu'aucun des futurs occupants du logement, qu'il soit ou non emprunteur, n'ait été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant l’offre de prêt, qu'il l'ait achetée, héritée ou qu'il ait bénéficié d'une donation. Le logement concerné par le prêt doit être la résidence principale du bénéficiaire, c’est-à-dire qu’il doit l’occuper au moins 8 mois par an, sauf déplacements obligatoires 1. Le PTZ Plus peut financer l'achat d'un logement neuf ou l'achat par ses occupants d'un logemement du parc locatif social. Les futurs occupants du logement peuvent en revanche être propriétaires de résidences secondaires, d'investissements locatifs ou de parts dans une SCPI (mais pas de leur résidence principale au cours des 2 dernières années). Toutefois, certains non-primo-accédants peuvent aussi bénéficier du PTZ+ si l’un des occupants du logement à titre principal est :
- titulaire d’une carte d’invalidité (deuxième ou troisième catégorie)
- bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé (AAH) ou de l’allocation d’éducation spéciale (AES)
- victime d’une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable définitivement sa résidence principale
D'autre part, depuis le 1er janvier 2012, le PTZ Plus est assorti de conditions de ressources. Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence (RFR) figurant sur l'avis d'imposition de l'année N-2 :
| Nombre de personnes | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 43 500 € | 30 500 € | 26 500 € | 26 500 € |
| 2 | 60 900 € | 42 700 € | 37 100 € | 37 100 € |
| 3 | 73 950 € | 51 850 € | 45 050 € | 45 050 € |
| 4 | 87 000 € | 61 000 € | 53 000 € | 53 000 € |
| 5 | 100 050 € | 70 150 € | 60 950 € | 60 950 € |
| 6 | 113 100 € | 79 300 € | 68 900 € | 68 900 € |
| 7 | 126 150 € | 88 450 € | 76 850 € | 76 850 € |
| 8 et plus | 132 200 € | 97 600 € | 84 800 € | 84 800 € |
Le montant du PTZ Plus : comment déterminer le type du logement convoité ?
Un logement est considéré comme neuf lorsqu’il n’a jamais été occupé en termes d’habitation. Donc si le logement à acquérir a été précédemment occupé, il s'agit d'un bien ancien, même si de nombreux travaux sont à prévoir en vue d'améliorer l'habitat. En revanche, si le bien en question est une grange ou encore un local qui n'était pas destiné à l'habitation jusqu'alors, il est à considérer non pas comme ancien mais bien comme un logement neuf (les travaux d'aménagement sont dans ce cas assimilés à la construction d'un logement neuf). D'autre part, le montant du PTZ Plus ne peut pas excéder la somme des montants des autres prêts souscrits pour l'achat du logement (y compris les prêts aidés, PEL, prêt employeur...). Le montant du PTZ Plus, exprimé en pourcentage de la valeur du bien convoité, est défini dans le tableau ci-dessous.
| Zones géographiques | Neuf BBC | Neuf non BBC | Ancien Parc Social |
|---|---|---|---|
| Zone A | 38% | 26% | 10% |
| Zone B1 | 33% | 21% | 10% |
| Zone B2 | 29% | 16% | 10% |
| Zone C | 24% | 14% | 10% |
Les normes BBC (Bâtiment Basse Consommation) fixent comme objectif une consommation maximale de 50kWh/m²/an pour les constructions résidentielles neuves (pour le chauffage, le rafraîchissement, la ventilation, l'eau chaude sanitaire, les auxiliaires de chauffage et l'éclairage).
Les plafonds d’opération dépendent eux aussi de la composition du ménage, de la zone géographique et du type de logement :
| Plafonds d'opération PTZ+ Neuf | ||||
|---|---|---|---|---|
| Composition du ménage | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 personne | 156 000 € | 117 000 € | 86 000 € | 79 000 € |
| 2 personnes | 218 000 € | 164 000 € | 120 000 € | 111 000 € |
| 3 personnes | 265 000 € | 199 000 € | 146 000 € | 134 000 € |
| 4 personnes | 312 000 € | 234 000 € | 172 000 € | 158 000 € |
| 5 personnes et plus | 359 000 € | 269 000 € | 198 000 € | 182 000 € |
| Plafonds d'opération PTZ+ Ancien | ||||
|---|---|---|---|---|
| Composition du ménage | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 personne | 124 000 € | 93 000 € | 86 000 € | 79 000 € |
| 2 personnes | 174 000 € | 130 000 € | 120 000 € | 111 000 € |
| 3 personnes | 211 000 € | 158 000 € | 146 000 € | 134 000 € |
| 4 personnes | 248 000 € | 186 000 € | 172 000 € | 158 000 € |
| 5 personnes et plus | 285 000 € | 211 000 € | 198 000 € | 182 000 € |
Les 4 zones géographiques ont été définies en tenant compte de la tension du marché immobilier local :
- Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, Genevoix français
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne autour de Paris, pourtour de la Côte d'Azur, quelques agglomérations où les prix de l'immobilier sont haut, Outre-mer, Corse et Îles
- Zone B2 : agglomérations de plus de 50.000 habitants, communes chères en zones littorales ou frontalières, pourtour de l'Île-de-France
- Zone C : reste du territoire français
La durée du PTZ Plus
La durée de remboursement du prêt dépendra des revenus des personnes appelées à occuper le logement, de la zone géographique, de la composition du ménage et de la nature du bien. Les revenus pris en compte sont ceux qui figurent sur les avis d'imposition de l'année N-2 2 de toutes les personnes destinées à occuper le bien financé.
Deux cas particuliers sont toutefois à noter :
- Les personnes rattachées à un foyer fiscal ou à la charge de leurs parents durant l'année N-2 : elles doivent fournir l'avis d'imposition du foyer de rattachement ainsi qu'une attestation sur l'honneur précisant le montant de leurs revenus individualisés
- Les personnes dont tout ou partie des revenus de l'année N-2 n'ont pas été déclarés en France mais à l'étranger : elles doivent fournir un avis d’impôt sur le revenu émanant de l'administration fiscale du pays où ces revenus ont été déclarés. En cas l'impossibilité justifiée, la présentation d’une attestation d’une autre administration compétente, voire du ou des employeurs, peut être admise
Enfin, les revenus pris en compte ne peuvent pas être inférieurs au dixième du coût total de l'opération.
Le chiffre obtenu doit être divisé par le coefficient familial :
| Composition du ménage | Coefficient familial |
|---|---|
| 1 personne | 1 |
| 2 personnes | 1,4 |
| 3 personnes | 1,7 |
| 4 personnes | 2 |
| 5 personnes | 2,3 |
| 6 personnes | 2,6 |
| 7 personnes | 2,9 |
| 8 personnes et plus | 3,2 |
Le montant obtenu vous permet ensuite de déterminer la tranche de revenus à laquelle vous appartenez :
| Tranches de revenus pour un logement neuf | ||||
|---|---|---|---|---|
| Tranche | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 | < 23 000 € | < 18 000 € | < 14 000 € | < 11 500 € |
| 2 | < 25 500 € | < 19 500 € | < 15 000 € | < 13 000 € |
| 3 | < 28 500 € | < 21 500 € | < 16 500 € | < 14 000 € |
| 4 | < 31 000 € | < 23 500 € | < 18 000 € | < 15 000 € |
| 5 | < 36 000 € | < 26 000 € | < 20 000 € | < 18 500 € |
| 6 | < 43 500 € | < 30 500 € | < 26 500 € | < 26 500 € |
| Tranches de revenus pour un logement ancien | ||||
|---|---|---|---|---|
| Tranche | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
| 1 | < 20 500 € | < 16 000 € | < 12 500 € | < 11 500 € |
| 2 | < 23 000 € | < 18 000 € | < 14 000 € | < 13 000 € |
| 3 | < 25 500 € | < 19 500 € | < 15 000 € | < 14 000 € |
| 4 | < 28 500 € | < 21 500 € | < 16 500 € | < 15 000 € |
| 5 | < 31 000 € | < 23 500 € | < 18 000 € | < 16 500 € |
| 6 | < 43 500 € | < 30 500 € | < 26 500 € | < 26 500 € |
Les remboursements peuvent en outre être en partie différés, en fonction des ressources du ménage :
| Tranche | Capital différé | Durée période 1 | Durée période 2 |
|---|---|---|---|
| 1 | 15% | 23 ans | 2 ans |
| 2 | 0% | 23 ans | - |
| 3 | 0% | 20 ans | - |
| 4 | 0% | 16 ans | - |
| 5 | 0% | 12 ans | - |
| 6 | 0% | 8 ans | - |
Pour savoir si vous pouvez bénéficier du PTZ + ou PTZ Plus, le secrétariat d’Etat au Logement et à l’Urbanisme a mis en place un simulateur en ligne sur son site : en 7 questions, la calculette vous indique le montant de prêt auquel vous avez droit ainsi que la durée d’amortissement et le délai de différé dont vous pouvez bénéficier pour rembourser ce prêt sans intérêt. Les possesseurs de smartphone peuvent également télécharger l’application dédiée sur leur téléphone portable, sachant pour l’anecdote qu’il s’agit là de la première application de ce genre proposée par le Gouvernement.
1. Tant que le PTZ n’est pas intégralement remboursé, le logement ne peut être loué qu’en cas de mutation à plus de 50 kilomètres ou 1h30 de transport du logement, de divorce ou de dissolution d’un PACS, de chômage de plus d’un an, d’invalidité ou de décès. Il ne peut pas devenir résidence secondaire, local commercial ou location de vacances.
2. Les revenus pris en compte (Revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition) sont ceux de tous les occupants du logement à titre de résidence principale. Ils tiennent compte des abattements (10% pour les salariés) et des autres cas particuliers (pensions alimentaires, revenus fonciers, dons aux œuvres). Ces revenus concernent l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de prêt. Si vous vous êtes mariés (ou pacsés) cette année là, il faut prendre en compte la somme des 3 revenus fiscaux (les 2 avis d'impositions séparés et celui en commun). Si vous avez divorcé(e) l'année de prise en compte du revenu fiscal de référence, vous avez dû faire 2 déclarations, une en couple et une célibataire, il faut donc calculer sur la déclaration commune uniquement votre revenu fiscal de référence et l'additionner à votre déclaration de célibataire.
La taxe foncière et la taxe d'habitation
La taxe foncière
Cette contribution est destinée à l'ensemble des collectivités locales (communes, groupements de communes, départements et régions), et s'applique au bien lui-même ainsi qu'aux installations annexes.
Lors d'une cession, elle est due pour l'année entière par le propriétaire du bien au 1er janvier de l'année d'imposition.
Il est toutefois possible de convenir d'un partage prorata temporis entre le vendeur et l'acheteur dans le compromis de vente. Attention, une telle convention n'est en rien opposable à l'administration fiscale.
--> Exonération temporaire de deux ans
Les biens concernés sont :
- les constructions nouvelles, les reconstructions (ou additions de construction) à usage d'habitation, que ce soit principale ou secondaire
- les bâtiments ruraux transformés en des locaux d'habitation
L'exonération porte sur deux années civiles commençant le 1er janvier qui suit l'achèvement des travaux.
--> Exonération temporaire de dix ans
Les biens concernés sont les constructions nouvelles, les reconstructions (ou additions de construction) à usage d'habitation principale, ainsi que certains logements loués à titre d'habitation principale, sous réserve d'avoir été financés à plus de 50% par un prêt aidé par l'Etat (PAP).
--> Exonération temporaire de quinze ans
Les biens, à usage locatif, doivent avoir été financés à plus de 50% par un PLA, PLA-TS, PLA-LM, PLA-I, PLUS, PLS, PPLS, et soumis à un taux réduit de TVA.
--> Exonération totale
Une exonération totale de la taxe d'habitation sur la résidence principale peut être accordée sous conditions d'âge, de ressources, de cohabitation, et aux personnes bénéficiant de certaines allocations (Allocation supplémentaire, Allocation aux adultes handicapés).
--> Dégrèvements
Certains dégrèvements sont prévus :
- pour les personnes de 65 à 75 ans, sous conditions de ressources et de cohabitation
- en cas de vacance d'un bien destiné à la location, si celle-ci n'est pas volontaire et excède trois mois
La taxe d'habitation
Elle est perçue par les mêmes collectivités locales que la taxe foncière, et concerne toutes les personnes occupant un logement à quelque titre que ce soit, propriétaires, locataires et aussi les occupants à titre gratuit.
La taxe d'habitation est due pour l'année entière par l'occupant au 1er janvier de l'année d'imposition.
Cette taxe fait, davantage encore que la taxe foncière, l'objet de nombreux abattements, dégrèvements et exonérations. Selon un récent rapport du Sénat, au plan national seulement 50% des contribuables paient leur taxe d'habitation en totalité.
--> Abattement général à la base
Il peut être décidé par les collectivités locales. Il est de 5%, 10% ou 15%.
--> Abattement pour personnes de condition modeste
Il peut être décidé par les collectivités locales. Il est de 5%, 10% ou 15%, et accordé sous conditions de ressources et de valeur locative de l'habitation.
--> Abattement pour personnes à charge
Il est fixé par la loi à :
- 10% pour chacune des deux premières personnes à charge
- 15% pour chaque personne à charge au-delà
--> Plafonnement en fonction du revenu
Le plafond est fixé à 4,3% du revenu fiscal de référence, diminué d'un abattement.
--> Exonération totale
En bénéficient :
- les personnes de plus de 60 ans
- les personnes bénéficiant de certaines allocations (Allocation supplémentaire, Allocation aux adultes handicapés)
- les personnes invalides ou infirmes ne pouvant vivre de leur travail
- les veufs ou veuves, sous condition de ressources, de patrimoine, et de cohabitation
--> Dégrèvement pour les bénéficiaires du RMI
Les bénéficiaires du RMI sont exemptés de la taxe d'habitation sous condition de cohabitation. Le dégrèvement est maintenu l'année qui suit la sortie du dispositif RMI.
Les droits de mutation
--> Logements anciens
Sont concernés ici les logements achevés depuis plus de cinq ans, ou ayant fait dans les cinq ans de leur achèvement l'objet d'une vente à une personne autre qu'un marchand de bien ainsi que les terrains à bâtir lorsqu'ils sont destinés par des particuliers à la construction d'habitation. Les droits de mutation sont exigibles lors de la signature de l'acte authentique. Ils sont calculés sur l'assiette du prix de vente - ou de la valeur vénale du bien si le prix de vente est sous évalué - et payés par l'acquéreur.
Elles se décomposent en :
- une taxe départementale de 3,8%, pouvant être réduite à un plancher de 1,2% par le conseil général, elle-même augmentée d'un prélèvement de 2,37% sur son montant au bénéfice de l'administration fiscale pour frais d'assiette et de recouvrement
- une taxe communale de 1,2%, pouvant être réduite à 0,5% sur délibération du conseil municipal
Les mêmes droits concernent également les garages et parkings.
--> Logements neufs
Il s'agit de logements :
- en cours de construction
- terminés, et dont la construction est achevée depuis moins de cinq ans, et qui n'ont pas été vendus depuis leur achèvement à une personne autre qu'un marchand de bien.
Loi de finance rectificative pour 2010.
I. Traitement des avant-contrats antérieurs au 11 mars 2010 donnant lieu à cession par acte authentique postérieurement à cette date.
1. Les cessions de biens immobiliers sont le plus souvent précédées d'un avant-contrat (promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, vente sous seing privé) par lequel les parties conviennent d'un prix de cession qui tient compte de la fiscalité applicable à l'opération, qu'il en soit fait explicitement mention, ou non, dans l'avant-contrat.
2. Dès lors que les règles applicables en matière de TVA à la livraison d'un bien immeuble sont celles en vigueur à la date du transfert du pouvoir de disposer de la chose comme un propriétaire, soit généralement au moment de l'acte notarié, les changements des règles fiscales applicables à l'opération entre la date de conclusion de l'avant-contrat et celle à laquelle est dressé l'acte authentique peuvent emporter une modification des coûts supportés par les parties.
3. Afin de ne pas remettre en cause l'équilibre économique résultant de ces avant-contrats, il est admis que lorsque la cession doit être réalisée par acte authentique, l'opération puisse demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l'avant-contrat si celle-ci est antérieure à l'entrée en vigueur du texte 1, quand bien même d'éventuelles conditions suspensives sont levées après cette entrée en vigueur.
4. Les parties pourront néanmoins se prévaloir des dispositions adoptées depuis la conclusion de l'avant-contrat.
5. Ces règles s'appliquent également aux indemnités de toutes nature visées au 1er alinéa du a du I du 7 du 7° de l'article 257 du CGI dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 du 9 mars 2010.
6. Il en est de même pour les opérations réalisées en matière de logement social. Ainsi :
-s'agissant des contrats de location-accession mentionnés au 4 du I de l'article 278 sexies nouveau du CGI et signés avant l'entrée en vigueur de l'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 précitée, il est admis que le bénéfice des dispositions antérieures s'applique au prix de vente du logement quand celui-ci a été fixé dans le contrat et que la cession intervient dans les cinq ans qui suivent l'achèvement ;
-s'agissant des opérations d'accession à la propriété assortie d'un prêt à remboursement différé mentionné au 9 du I de l'article 278 sexies nouveau du CGI, il est admis qu'elles puissent demeurer sous le bénéfice des dispositions de l'article 52 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement contre l'exclusion qui prévoit l'application du taux réduit aux travaux de construction de logement réalisés dans le cadre de l'aide Pass Foncier à condition que la décision d'octroi du Pass Foncier établie par l'associé collecteur de l'Union d'économie sociale pour le logement (UESL) ait été signée par l'accédant avant l'entrée en vigueur de l'article 16 déjà cité.
7. Exemples :
- Deuxième cession d'un immeuble neuf dans les cinq ans de son achèvement :
- Cession d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans :
- Cessions de terrains non à bâtir :
II. Terrains acquis sous le régime révolu de la TVA immobilière par un acquéreur ayant exercé la déduction de la TVA autoliquidée et revendus à un particulier après le 10 mars 2010.
8. Les acquisitions de terrains à bâtir réalisées avant le 11 mars 2010 et à l'occasion desquelles un acquéreur avait pris un engagement de construire, ont été soumises à la TVA, l'acquéreur ayant autoliquidé la taxe toutes les fois que le terrain entrait dans le champ de la TVA immobilière pour la première fois et que son vendeur n'avait pas pris la position de redevable.
9. Les terrains à bâtir acquis selon ces modalités et revendus à des particuliers étaient soumis à la TVA sur la marge.
10. Les cessions de terrains à bâtir effectuées par des assujettis dans le cadre de leur activité économique entrent désormais dans le champ d'application de la TVA (CGI, art. 257-I-2-1°) quelle que soit la qualité de l'acquéreur.
11. La taxe est désormais assise soit sur le prix de vente total lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition antérieure pour le cédant, soit sur la marge lorsque cette acquisition n'avait pas ouvert droit à déduction (CGI, art. 268).
12. La revente après le 10 mars 2010 d'un terrain à bâtir par un assujetti (lotisseur, aménageur notamment) qui avait fait l'objet d'une autoliquidation de la TVA par le cédant au moment de son acquisition réalisée dans les conditions décrites ci-dessus est réputée ne pas avoir ouvert droit à déduction. La revente de ce terrain à un particulier, dès lors qu'il répond aux caractéristiques de constructibilité conduisant à la qualifier de terrain à bâtir, est par conséquent taxée de plein droit sur la marge réalisée par le cédant selon les modalités résultant du dispositif désormais applicable.
1 Pour les avant-contrats qui n'auraient pas acquis date certaine au 10 mars 2010 (quand ils n'ont pas été présentés à la formalité de l'enregistrement notamment), la preuve que l'acte a bien été conclu avant l'entrée en vigueur du texte, pourra être apportée par tous moyens (ainsi quand l'accord des parties sur la chose et sur le prix a été signé en présence d'un professionnel agissant dans l'exercice d'une activité immobilière règlementée).
2 Sauf engagement pris par l'acquéreur en application des articles 1115 ou 1594 0-G du CGI.
Annexe : les nouvelles règles applicables aux opérations immobilières en matière de TVA et droits d'enregistrement (DMTO) à compter du 11 mars 2010
La fiscalité des plus-values
Il s'agit ici de la taxation des plus-values immobilières réalisés par les particuliers.
Depuis le 1er février 2012, la fiscalité sur les ventes de résidences secondaires et de tous les biens immobiliers, hors résidence principale, s’alourdit. Il faut désormais détenir le bien pendant 30 ans, contre 15 ans auparavant, pour être exempté de plus-value lors de la revente.
Concrètement, si vous vendez un bien détenu depuis moins de cinq ans, votre plus-value immobilière est imposée à 19%. En y rajoutant, les prélèvements sociaux, qui passeront à 15,5% si l’augmentation de la CSG annoncée par Nicolas Sarkozy est votée au Parlement, le prélèvement global atteint 34,5%.
Entre la sixième et la seizième année de détention, le propriétaire bénéficie d’un abattement de 2% par an, puis de 4 % par an à partir de la dix-septième année, et enfin de 8 % chaque année au-delà de vingt-quatre ans. Ce qui conduit donc à une exonération totale au bout de 30 ans.
Certaines opérations échappent toutefois encore à toute imposition.
Les exonérations
--> Les biens exonérés
Les principales exonérations concernent les cas suivants :
Vente de certains biens
- résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours...)
- bien dont le montant (ou chaque part indivise) ne dépasse pas 15.000 €
- ancien domicile de personnes âgées accueillies en maison de retraite médicalisée ou d'adultes handicapés hébergés en foyer d'accueil médicalisé sous certaines conditions liées notamment aux ressources de l'intéressé et à son ancien domicile qui doit être vendu dans les 2 ans suivant l'entrée dans l'établissement médicalisé et rester inoccupé durant cette période
- habitation située en France de personnes non-résidentes, sous certaines conditions
- bien dont le vendeur est titulaire d'une pension de vieillesse ou de réversion ou d'une carte d'invalidité (de 2ème ou 3ème catégorie) sous certaines conditions (de ressources notamment)
Ventes liées à certains objectifs
- vente d'un bien immobilier, réalisée avant le 31 décembre 2011, au profit d'organismes gérant des logements sociaux ou d'une collectivité en vue de sa rétrocession à un bailleur social
- vente, avant 2015, d'un droit de surélévation à condition qu'il soit affecté à la réalisation ou à l'achèvement de locaux d'habitation dans les 4 ans
Autres transferts de propriété
- plus-value d'échange réalisée dans le cadre de certains remembrements urbains ou ruraux
- indemnité perçue lors d'une expropriation pour cause d'utilité publique à condition d'en réemployer au moins 90 % dans les 12 mois
Exonérations à partir du 1er février 2012
- vente d'un bien détenu depuis au moins 30 ans (depuis au moins 15 ans en cas de vente avant cette date)
- 1ère vente d'un logement (résidence secondaire par exemple) lorsque le vendeur n'est pas propriétaire de sa résidence principale, sous certaines conditions : le produit de la vente doit être destinée à acquérir une résidence principale dans les 2 ans du produit de la vente
La transmission de patrimoine
La fiscalité sur la transmission du patrimoine a également été sensiblement remaniée par la loi dite "TEPA" du 21 août 2007. Ces mesures s'ajoutent à celles prises récemment afin de tenir compte de l'allongement de l'espérance de vie.
Il est possible désormais de transmettre tout ou partie de son patrimoine, en bénéficiant d'une franchise de droits, renouvelable tous les six ans (dix ans antérieurement) :
- de 150000 € entre parents et enfants (50000 € antérieurement)
- de 30000 € entre grands-parents et petits-enfants
- de 76000 € entre époux
- de 76000 € (57000 € antérieurement) également entre personnes liées par un PACS depuis plus de deux années civiles entières
En cas de démembrement (donations avec réserve d'usufruit), un nouveau barème s'applique, qui réévalue sensiblement l'usufruit pour tenir compte de l'espérance de vie actuelle :
| Age de l'usufruitier | % de l'usufruit | % de la nue-propriété |
|---|---|---|
| - de 21 ans | 90 | 10 |
| 21 ans révolus | 80 | 20 |
| 31 ans révolus | 70 | 30 |
| 41 ans révolus | 60 | 40 |
| 51 ans révolus | 50 | 50 |
| 61 ans révolus | 40 | 60 |
| 71 ans révolus | 30 | 70 |
| 81 ans révolus | 20 | 80 |
| Plus de 91 ans | 10 | 90 |
En contrepartie, la réduction sur les droits de transmission de la nue-propriété passe de 50% à 30% lorsque le donateur a moins de 65 ans, et de 30% à 10% lorsqu'il a mois de 75 ans.
L'ISF : enfin l'indexation
De bonnes nouvelles pour les assujettis ! le barème de l'ISF est désormais indexé sur l'indice INSEE de l'inflation, et ce depuis 2005. Nous avons attendu la publication effective de la loi de finances 2007 pour mettre à jour le barème qui suit.
Rappelons que le précédent système était inchangé depuis 1998, ce qui revenait de facto à un alourdissement régulier, notamment en raison de la forte poussée des prix de l'immobilier.
L'abattement sur la résidence principale vient d'être porté de 20% à 30% afin de tenir davantage compte du renchérissement de l'immobilier.
D'autres bonnes nouvelles pour les assujettis se situent du côté des biens professionnels (augmentation du seuil d'exonération, exonération des parts ou actions de PME, exonération de la moitié de la valeur des titres contre un engagement de détention d'au moins 6 ans).
ISF : barème 2011
| Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine au 01-01-2011 | Tarif applicable |
|---|---|
| N'excédant pas 800000€ | 0,00 % |
| Comprise entre 800000 et 1310000€ | 0,55 % |
| Comprise entre 1310000 et 2570000€ | 0,75 % |
| Comprise entre 2570000 et 4040000€ | 1,00 % |
| Comprise entre 4040000 et 7710000€ | 1,30 % |
| Comprise entre 7710000 et 16790000€ | 1,65 % |
| Supérieure à 16790000€ | 1,80 % |
Le dispositif De Robien dans l'ancien
La loi de Robien succède à la loi Besson pour proposer des conditions fiscales favorables aux acheteurs de biens immobiliers destinés à la location. Jusqu'à maintenant, seule l'acquisition de biens neufs était concernée.
Depuis le 1er janvier 2004, le dispositif de Robien s'étend aux biens anciens à réhabiliter (Décret N° 2003-1219 du 19 décembre 2003).
L'amortissement d'un bien ancien devient possible à condition :
- que le logement constitue la résidence principale du locataire pendant au moins neuf ans
- que les loyers perçus n'excèdent pas 19,89 € mensuels le mètre carré dans la zone A (Ile-de-France, Côte d'Azur, rives du Léman),13,82 € le mètre carré dans la zone B (villes de plus de 50 000 habitants, et certaines communes de la lointaine agglomération parisienne, ainsi que de zones frontalières ou littorales), 9,94 € dans le reste du territoire
Il s'agit d'un relèvement très important par rapport aux plafonds de la loi Besson.
Par ailleurs, les plafonds de revenus des locataires disparaissent, et il devient possible de louer le bien à un membre de sa famille à condition qu'il ne fasse pas partie du même foyer fiscal.
Ce dispositif présente un aspect rétroactif puisse qu'il s'applique aux biens anciens à réhabiliter acquis et mis en location depuis le 3 avril 2003.
Attention toutefois, les conditions de rénovation sont complexes et strictes :
- Avant l'achat, le logement doit présenter un certain nombre de critères de non-décence parmi une liste de 13 définis par le Décret N° 2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent. Après réhabilitation, le bien doit répondre à la totalité des critères de décence
- Après la rénovation, le logement doit répondre à une liste de 12 critères de performances techniques. Au moins 6 d'entre eux doivent avoir été atteints à la suite des travaux de réhabilitation
- La situation du bien avant et après rénovation doit être constatée par un professionnel indépendant, contrôleur technique ou technicien de la construction, celui-ci ne pouvant faire partie de l'entreprise chargée de réaliser les travaux. Les honoraires de l'expert choisi pourront être ajoutés au montant des travaux
--> Logements anciens non réhabilités
Il est possible de déduire forfaitairement 40% des revenus fonciers durant les 6 premières années de location, à condition de respecter les plafonds de revenus des locataires, maintenus dans ce cas. Les plafonds de loyer, plus faibles que pour les logements anciens réhabilités, sont de 14,4€ par mètre carré et par mois en zone A, 9,4 en zone B, et 6,8 en zone C.
La TVA sur les travaux
Après de longues discussions début 2006, la Commission européenne a accepté la prolongation du dispositif concernant le taux réduit de TVA (5,5%) sur les travaux réalisés dans des logements achevés depuis plus de deux ans.
Dispositif Scellier-Carrez
Ou comment payer significativement moins d'impôts et se constituer un patrimoine pour moins de 200€/mois ?
En investissant dans un logement neuf destiné à la location, vous pouvez profiter d'un nouvel outil de défiscalisation sous forme d'une réduction d'impôt : c'est le dispositif Scellier-Carrez. Simple, lisible et efficace : à condition d'en profiter en 2009 !
Bénéficier d'une réduction d'impôt en effectuant un placement dans la pierre, c'est la grande nouveauté instaurée par la loi de Finances rectificative pour 2008. En effet, alors que la déduction au titre de l'amortissement Robien ou Borloo est proportionnelle au taux d'imposition de l'investisseur, la réduction d'impôt avec la loi Scellier-Carrez est identique quelle que soit votre tranche d'imposition !
Un mécanisme simple et lisible
La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement retenu jusqu'à 300000€. Le taux de cette réduction dépend de votre année d'acquisition : il est de 25% pour un achat réalisé en 2009 ou 2010 et de 20% pour un achat effectué en 2011 ou 2012.
La réduction maximale est alors de 75000€ pour un logement acquis dans le premier cas (2009-2010) et de 60000€ pour un logement acquis dans le deuxième (2011-2012).
Jusqu'à 8333€ d'économie par an !
Cette réduction s'étale sur 9 ans, à part égale, ce qui représente une réduction maximale pouvant atteindre 8333€ par an. Mieux encore, au cas où cette réduction s'avérerait su-périeure à votre revenu imposable, l'excédent peut être imputé sur votre impôt sur le revenu dû au titre des six années suivantes. Enfin, vous pouvez bénéficier d'une réduction supplémentaire si la location respecte les conditions applicables au dispositif Borloo jusqu'à 15 ans.
Entre 32 et 37% de réduction d'impôt...
Vous avez alors droit à un supplément annuel de réduction d'impôt à hauteur de 2% du prix du logement pendant 6 années supplémentaires. Ce qui porte le taux de la réduction à 37% si vous achetez en 2009 ou en 2010 ou à 32% si vous achetez en 2011 ou 2012.
Là encore, si la réduction d'impôt est supérieure à votre impôt sur le revenu, le solde peut être reporté sur le montant de l'impôt des six années suivantes.
Les conditions pour en bénéficier
Pour profiter de cette réduction, il convient de respecter un certain nombre de critères d'exigence :
- Acheter un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012
- Après la rénovation, le logement doit répondre à une liste de 12 critères de performances techniques. Au moins 6 d'entre eux doivent avoir été atteints à la suite des travaux de réhabilitation
- Vous engager à louer pour une durée de neuf ans (la location devant prendre effet dans les 12 mois suivant l'acquisition ou l'achèvement de la construction). La durée de location est prolongée de 3 ou 6 ans en cas de majoration de la réduction d'impôt
- Louer ce logement nu et à titre d'habitation principale pour le locataire
- Ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal
- Respecter les plafonnements de loyers suivants : 21,02€/m² en zone A (agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois français), 14,06€/m² en zone Bl (agglomérations de plus de 250000 habitants, zones littorales et frontalières), 11,95€/m² en zone B2 (agglomérations entre 50000 et 250000 habitants). L'investisseur qui opte pour un placement à 15 ans doit respecter un plafond de loyers au m² de 16,82€ en zone A, de 11,69€ en zone Bl et de 9,56€ en zone B2
- Dans le cas de l'option 15 ans, respecter le plafond de revenus du locataire qui varie en fonction de la composition de la famille et des zones géographiques A, Bl, B2
- Acquérir un seul logement par an au titre de cette réduction
Exemple pour un pavillon 4 pièces
- Pavillon T4 situé à Carcassonne
- Prix d'acquisition : 177300€ + Frais de Notaire : 4000€
- Loyer garanti : 650€/mois (inférieur au plafond Borloo) - Financement total 181300€ sur 22 ans
- Frais de gestion 11,20% (garantie de loyers impayés)
- Revalorisation annuelle des loyers 2%, et de l'investissement 1% - Taxe foncière équivalente à un mois de loyer
- Pour un investisseur dans une Tranche Marginale d'imposition à 14% et payant annuellement un impôt sur le revenu d'un minimum de 5800€
- Dans le cas de l'option 15 ans, respecter le plafond de revenus du locataire qui varie en fonction de la composition de la famille et des zones géographiques A, Bl, B2
- Acquérir un seul logement par an au titre de cette réduction
